O novo CPC (Código de Processo Civil) foi aprovado em 2015 e passou a vigorar em 2016. Junto à Lei 4591/64, conhecida como “Lei dos Condomínios”, o Código prevê várias regulações sobre cobranças de dívidas e convivência entre os condôminos. 

Apesar disso, nem todos os síndicos sabem quais foram as mudanças trazidas com esse novo Código Civil. Esse é o seu caso? Continue a leitura e saiba mais!

Novo CPC e a inadimplência

O antigo Código Civil dificultava que a administração dos condomínios pudesse requerer as dívidas dos inadimplentes. Isso porque, antes do novo CPC, a cobrança era feita em duas fases: na primeira, o devedor apenas era chamado à Justiça para reconhecer a dívida (e isso poderia perdurar por anos) e, somente na segunda fase, havia a cobrança efetiva.

Outro problema com o antigo código era a multa por atraso de apenas 1%. Isso fazia com que muitos inadimplentes dessem preferência ao pagamento de outras dívidas que tinham juros maiores, como o cartão de crédito.

Mas, com o novo Código Civil, mudanças importantes aconteceram. A primeira é a cobrança imediata, ou seja, exclui-se a fase de conhecimento da dívida e passa-se diretamente para a sua cobrança.

E a segunda é a possibilidade de perda do imóvel, já que a dívida é considerada título extrajudicial e, portanto, o pagamento deverá ser feito em 3 dias, sob risco de penhora.

Outra mudança é a adequação dos juros da multa, que, antes, era de 1% ao mês e que, após jurisprudência do STJ, passou aos juros de mercado, ou seja, 9,9% ao mês.

Em resumo, o inadimplente agora pode sofrer consequências, como:

  • ter o nome incluído nas listas de proteção ao crédito;
  • ser impedido de votar em assembleias;
  • pagar multas e juros mais altos;
  • perder o imóvel para o pagamento da dívida.

No caso de devedores inquilinos, o novo CPC prevê que a dívida seja repassada ao proprietário do imóvel.

Como fazer essas cobranças?

Porém, para que todas essas medidas possam ser cobradas como a lei prevê, o síndico deverá tomar alguns cuidados, como:

  • reunir os recibos em atraso e as atas das reuniões para comprovar os débitos;
  • entrar com uma ação de execução para que a Justiça determine o pagamento da dívida.

Apesar dessa possibilidade, a recomendação é que o síndico sempre preze pelo bom senso. Ou seja, faça a cobrança de maneira amigável e, só depois de esgotar todas as possibilidades, entre com a ação.

Outras alterações importantes

Além dessas mudanças em relação à cobrança das dívidas, o novo Código Civil também trouxe alterações significativas sobre a convivência nos condomínios.

O destaque é para o chamado “condômino antissocial” que poderá ser punido de acordo com o artigo 1337 do novo CPC. Algumas das atitudes que enquadram esse comportamento são:

  • excesso de barulho em horários impróprios de forma recorrente;
  • desrespeito em relação ao uso das áreas comuns, como garagem, salão de festas ou churrasqueira;
  • realização de alterações estruturais que possam colocar em risco a segurança da edificação;
  • brigas constantes;
  • guarda de animais incompatíveis com a habitação;
  • tráfico de drogas;
  • entre outros.

Nesses casos, é preciso que os comportamentos nocivos aconteçam de forma reiterada, com faltas graves, e que sejam incompatíveis à convivência comum. O primeiro passo é a notificação desses condôminos com advertências. Se o problema persistir, o síndico poderá aplicar multas que podem corresponder a até o quíntuplo do valor atribuído à taxa de condomínio.

Em casos mais graves, o CPC prevê a possibilidade de expulsão do morador. Porém, esse é um termo muito relativo e é preciso que a administração tenha cuidado, já que se configura em uma situação extrema.

É importante frisar que, para aplicar o que dita a lei, não basta que o condômino apresente apenas uma conduta antissocial que cause constrangimento coletivo, mas, sim, que exista uma reiteração da prática, mesmo com as advertências recebidas.

Como você viu, o novo CPC trouxe muitas alterações significativas para a vida em condomínios, melhorando o poder do síndico para cobrar os inadimplentes e também detalhando de forma mais clara itens importantes para um bom relacionamento com os vizinhos.

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